Durante una conversación con el Doctor Roberto Ordáz Gonzalez -CEO de ORDÁZ GONZÁLEZ CORPORATIVO- y con el Maestro Antonio Rosales Aznar -Asesor Jurídico Fiscal- puntualizamos aspectos característicos de toda inversión inmobiliaria con un enfoque fiscal y legal. Cabe mencionar que toda operación inmobiliaria es una inversión, independiente si se realiza para una casa-habitación o un inmueble con giro comercial, si estas interesado en comprar y luego vender esta propiedad para obtener una ganancia al mismo tiempo que hayas aumentado la plusvalía de esta.
La importancia de la inversión inmobiliaria radica en una asesoría congruente que este basada en el valor y la situación jurídica del predio. Todo esto debe ir de la mano junto con el proceso de conocer el bien inmueble que quieras adquirir, tanto el aspecto legal y fiscal. Una de las etapas iniciales al momento de conocer un bien inmueble es asegurarte que cuenta con la certeza jurídica, pero ¿cómo nos aseguramos de esto? Hoy por hoy existen dos tipos de inversiones inmobiliaria: las de corto plazo o inmediatas y las mediano o largo plazo que se define dependiendo el tipo de esquema de desarrollo.
Las compras a corto plazo son aquellas compras que son inmediatamente tangibles, ya sea un lote o un departamento por lo cual en este proceso lo que debemos de realizar es realiza una inversión jurídica, es decir, que la propiedad no tenga ninguna limitación para comenzar a construir tu proyecto, es decir, libre de gravamen. El gravamen es una limitación estimada dentro de tu propiedad y existen diversidad de tipos que a veces no aparecen el contrato de arrendamiento.
ojo con esto porque podríamos entrar en unos años en procesos de litigio/legales si la propiedad no se actualiza en este aspecto. Para complementar esta investigación debemos iniciar una diligencia de levantamiento de medidas por coordenadas que las propias autoridades ofrecen, puede que este proceso sea un poco lento por la cantidad de personas que lo solicitan y que si tu deseas también puedes contratar a un topógrafo de forma privada, recuerdo que más vale prevenir que lamentar. Al cerciorarte de que toda la información que te provee tu inmobiliaria y la investigación previa particular podemos proceder a realizar un contrato mediante un abogado que se encargará de guiar al cliente en todo este proceso y que estará sostenido en una notaría pública para hacer fidedigno el evento. Queremos mencionar que los gravámenes también pueden ser una oportunidad al momento de toparte con una propiedad con una hipoteca, ya que podemos investigar la probabilidad de pulverizar este régimen y hacernos de una inversión libre de gravamen. La compra a mediano o largo plazo se clasifica como todas esas propiedades que adquieres y que cuentan con una fecha estimada de entrega, pueden ser departamentos de lujo o lotes residenciales con todas sus amenidades.
Este tipo de inversión requiere sumo cuidado, sobre todo para asegurarte que lo que ofrece la inmobiliaria a largo plazo sea rentable y de esta forma generar un retorno de inversión. La promesa de compra-venta es un documento que es de vital importancia al momento de realizar una compra de esta categoría. Es importante media la capacidad fiscal que tengo al pagar un inmueble. El departamento de impuestos debe estar comprometido que las compras que acredites coincidan con tu ingreso declarado, ya que debes contar con el financiamiento necesario para poder soportar compras de esta magnitud. Es aquí cuando hablamos sobre los conceptos de intereses, los cuales podemos definir en dos, el interés nominal y el interés real. Tocando los temas de pago, sugerimos que utilices recursos como transferencia o cheque para hacer deducible tu compra, ya seas una persona física o moral. El impuesto sobre la renta puede variar desde un 5% hasta un 35% dependiendo del tipo de esta o dónde se encuentre. Si nosotros vendemos un local comercial también se genera un impuesto sobre el valor agregado, tendríamos que dividir la parte que corresponde al terreno y también la construcción que esta adherida al suelo.
Como comprador también generamos un impuesto que se llama “traslativo”, no estamos exento de este esquema. Este impuesto es básicamente el derecho de poder adquirir una propiedad mediante todos los estatutos fiscales. Su valor varía dependiendo la región que a veces va desde 2 hasta un 5% dependiendo la región de la República donde adquieres el inmueble. Por este factor es imprescindible contar con el financiamiento necesario debido a la cantidad de efectivo que tendrás que pagar al momento de realizar este proceso.
Para finalizar queremos mencionar que no existe una obligación jurídica para establecer un precio a un inmueble. Siempre hay consecuencias de manipular los precios o parámetros que nos marque la ley, sin embargo, cuando las necesidades se presenten en el momento que requiera vender una propiedad estas pueden influir en los costos de la venta (?). La recomendación será evitar la venta con valor catastral. Siempre es importante distinguir el tipo de persona que realiza la compra puesto que el estado tienen un ojo en nuestras finanzas personas y a que productos los destinamos. (no se si pondría lo anterior) Ya sea que vendas o compres una propiedad adquieres derechos y por supuesto obligaciones, la asesoría legal y fiscal te guiará a resolver estas dudas en tus futuras inversiones inmobiliarias.
